울산민사변호사 부동산 명의신탁, 돌려받을 수 있는 경우와 처벌되는 경우

등기는 무효인데 왜 못 돌려받는 사건이 있을까

부동산실명법은 실제 권리자 이름으로 등기하도록 정하고 있고, 이를 어긴 명의신탁 약정과 그에 따른 등기는 무효로 봅니다.

무효라면 당연히 되돌려 받을 수 있을 것 같습니다.

그런데 실제 사건에서는 그렇지 않은 경우가 자주 나옵니다.

같은 법이 명의신탁의 무효를 제3자에게는 주장할 수 없다고 정해 두었기 때문입니다.

즉 수탁자가 이미 다른 사람에게 팔아 넘겼다면, 그 사람이 명의신탁 사실을 알았든 몰랐든 부동산 자체는 되찾기 어렵습니다.

그리고 매수 계약을 누구 이름으로 체결했는지에 따라 수탁자가 유효하게 소유권을 취득해 버리는 유형도 있습니다.

명의신탁 사건의 결론은 "누가 돈을 냈는가"보다 "계약서에 누가 적혀 있고 등기가 어떻게 흘러갔는가"에서 갈립니다.

유형을 먼저 확정해야 합니다

상담에서 가장 먼저 확인하는 부분입니다.

세 유형의 사실관계는 비슷하게 들립니다. 실제로는 청구의 상대방이 다릅니다.

양자간이라면 수탁자를 상대로 등기 말소를 구하면 됩니다.

중간생략등기형이라면 수탁자에게 곧바로 "내 이름으로 옮겨 달라"고 청구하는 것이 아니라, 매도인에 대한 소유권이전등기청구권을 살려 두고 매도인의 말소청구권을 대신 행사하는 방식으로 접근하게 됩니다.

여기서 상대를 잘못 정하면 소송을 이기고도 등기가 정리되지 않습니다.

계약명의신탁이라면 방향이 더 크게 달라집니다.

매도인이 사정을 몰랐다면 부동산은 수탁자 것이 되고, 내가 청구할 수 있는 것은 매수자금 상당액이 됩니다.

부동산 값이 크게 오른 사건에서 이 차이는 결정적입니다.

불법이라 반환도 못 받는 것은 아닙니다

수탁자 측에서 자주 나오는 주장이 있습니다.

"불법한 목적으로 넘긴 재산이니 돌려줄 의무가 없다"는 것입니다. 민법의 불법원인급여 조항을 근거로 삼는 주장입니다.

법원은 대체로 이 주장을 받아들이지 않고 있습니다.

명의신탁이 금지되어 제재 대상이 된다는 것과, 명의를 빌려준 사람이 그 부동산을 그대로 가져도 된다는 것은 다른 문제로 보기 때문입니다.

그래서 명의신탁이 무효라는 사정만으로 반환청구가 봉쇄되지는 않습니다.

다만 이것은 "회복 청구를 해 볼 수 있다"는 의미일 뿐, 명의신탁 자체가 용인된다는 뜻이 아닙니다.

수탁자가 팔거나 대출을 받았다면

가장 급한 상황입니다.

수탁자가 제3자에게 소유권을 이전했다면, 그 제3자에게는 무효를 주장하기 어렵습니다.

근저당권을 설정해 대출을 받은 경우도 마찬가지로, 그 담보권을 함부로 지울 수 없습니다.

이때 남는 것은 수탁자를 상대로 한 손해배상이나 부당이득 반환 청구이고, 수탁자에게 재산이 없으면 판결만 남습니다.

이런 사정이 보이면 본안 소송보다 처분금지가처분을 먼저 검토하는 편이 안전합니다.

등기가 한 번 더 넘어간 뒤에는 되돌릴 수 있는 범위가 크게 줄어듭니다.

형사 고소로 해결하려다 막히는 지점

명의를 빌려준 사람이 부동산을 팔아 버렸으니 횡령이 아니냐고 물으시는 분이 많습니다.

이 부분은 과거와 달라졌습니다.

대법원은 전원합의체 판결을 통해, 명의신탁 부동산을 수탁자가 임의로 처분한 경우 횡령죄가 성립한다고 보기 어렵다는 방향으로 판단을 정리해 왔습니다.

무효인 명의신탁 관계에서 수탁자를 신탁자의 재산을 보관하는 지위에 있다고 보기 어렵다는 취지입니다.

중간생략등기형에 관한 판단이 먼저 바뀌었고, 이후 원래 신탁자 명의였던 유형에 대해서도 같은 방향으로 정리되었습니다.

그래서 처분 사실만으로 형사 고소가 그대로 받아들여지기를 기대하기는 어렵습니다.

물론 위임장이나 인감을 몰래 써서 등기를 넘긴 경우처럼 별도의 문서 관련 범죄가 문제 되는 사건은 다르게 볼 여지가 있습니다.

다만 이는 개별 행위의 태양에 따라 달라지는 문제이므로, 고소 전에 무엇을 범죄사실로 특정할 수 있는지부터 정리해야 합니다.

오히려 내가 제재를 받는 쪽이 될 수 있습니다

명의신탁 사건에서 가장 많이 놓치는 부분입니다.

부동산실명법은 명의를 빌린 사람에게 부동산 가액을 기준으로 한 과징금을 부과하고, 그 뒤에도 실명으로 바꾸지 않으면 이행강제금을 부과하도록 하고 있습니다.

형사처벌 규정도 있습니다. 명의를 빌린 사람과 빌려준 사람 모두 처벌 대상이고, 명의를 빌린 쪽이 더 무겁게 규정되어 있습니다.

세금 문제도 함께 따라옵니다.

취득세와 양도소득세를 누가 어떻게 신고했는지, 그 과정에서 사실과 다른 신고가 있었는지가 별도로 검토될 수 있습니다.

채권자를 피하려고 명의를 옮긴 사건이라면 강제집행면탈이 문제 되고, 각종 규제를 피할 목적이었다면 그 규제 위반이 다시 문제 됩니다.

소송을 제기하는 것은 명의신탁 사실을 공식 기록으로 남기는 일입니다.

그러니 되찾을 부동산의 가치와, 과징금·세금·처벌 위험을 같이 계산해 봐야 합니다.

배우자나 종중 명의라면 결론이 달라질 수 있습니다

부동산실명법에는 예외가 있습니다.

배우자 명의, 종중 명의, 종교단체 명의로 등기한 경우에는 특례가 인정되어 명의신탁이 유효한 것으로 다루어질 수 있습니다.

다만 무조건은 아닙니다.

조세 포탈, 강제집행 면탈, 법령상 제한의 회피를 목적으로 한 경우에는 이 특례가 적용되지 않습니다.

그래서 배우자 명의 사건에서는 왜 그 명의로 했는지, 그 시점에 회피하려던 규제나 채무가 있었는지가 핵심 쟁점이 됩니다.

종중 부동산이라면 종중이 실체를 갖춘 단체로 인정되는지, 총회 결의가 있었는지가 함께 검토됩니다.

특례가 적용되면 과징금과 처벌 부담이 없는 상태에서 등기를 정리할 수 있으므로, 사건 초기에 반드시 확인해야 하는 지점입니다.

시작하기 전에 정리할 것

자주 묻는 질문

결론

명의신탁 등기가 무효라는 원칙만 보면 되찾는 것이 당연해 보입니다.

그러나 실제 사건의 결론은 계약서에 적힌 매수인이 누구였는지, 매도인이 사정을 알았는지, 등기가 이미 제3자에게 넘어갔는지에서 갈립니다.

그리고 회복 소송은 명의신탁 사실을 스스로 밝히는 절차이기도 해서 과징금과 처벌, 세금 문제가 함께 따라옵니다.

그래서 순서가 중요합니다. 유형을 확정하고, 자금과 관리 자료를 모으고, 등기부의 시점을 확인하고, 제재 위험까지 계산한 뒤에 청구 내용을 정해야 합니다.

부동산이 움직이고 있다면 그보다 앞서 보전처분을 검토해야 합니다.

이 글은 일반적인 법률 정보 제공을 위한 칼럼이며, 개별 사건에 대한 법률 의견이 아닙니다.

이 글은 일반적인 법률 정보 제공을 위한 자료이며, 개별 사건의 결과를 보장하지 않습니다. 구체적인 대응은 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.