핵심 요약
차임이 밀렸다고 바로 명도소송을 낼 수 있는 것은 아닙니다.
순서가 있습니다. 연체가 해지 사유에 이르렀는지 확인 → 계약 해지 통보 → 점유이전금지가처분 → 명도소송(건물인도청구) → 판결 확정 후 인도집행입니다.
이 가운데 실무에서 가장 자주 빠뜨리는 것이 가처분입니다. 소송 중에 점유자가 바뀌면, 어렵게 받은 판결로 그 사람을 내보낼 수 없습니다.
그래서 가처분은 소장보다 먼저, 늦어도 같은 날 접수합니다. 순서 하나가 몇 달을 되돌립니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 주제 | 차임 연체를 이유로 한 계약 해지와 건물인도 절차 |
| 선행 조건 | 해지 사유에 해당하는 연체, 그리고 해지 의사가 상대방에게 도달한 사실 |
| 보전처분 | 점유이전금지가처분 (당사자를 고정하는 목적) |
| 본안 | 건물인도청구와 연체차임·차임 상당액 청구 |
| 마무리 | 집행문 부여, 계고, 강제집행, 남은 물건의 처리 |
명도소송의 순서는 이미 정해져 있습니다
임차인이 차임을 내지 않고 연락도 받지 않으면, 임대인 입장에서는 당장 짐을 빼고 싶어집니다.
그런데 열쇠를 바꾸거나 단전·단수를 하면, 권리를 지키려던 행동이 거꾸로 임대인의 책임 문제로 넘어갑니다.
법이 정한 방법은 하나입니다. 계약을 적법하게 끝내고, 법원의 판결을 받아, 집행관을 통해 인도받는 것입니다.
이 절차는 보통 가처분 결정까지 몇 주, 1심 판결까지 몇 달, 집행까지 다시 시간이 걸립니다.
그래서 빨리 끝내는 방법을 찾기보다, 단계를 틀리지 않게 밟아 되돌아가는 일을 없애는 편이 결과적으로 더 빠릅니다.
차임 연체, 어느 정도면 계약을 해지할 수 있을까
기준이 용도에 따라 다릅니다.
주택은 민법에 따라 2기분의 차임이 밀리면 해지할 수 있다고 봅니다. 상가건물은 상가건물임대차보호법이 3기분을 기준으로 두고 있습니다.
여기서 "2기", "3기"는 연속된 달을 뜻하는 것이 아니라 밀린 금액의 합계를 말합니다. 한 달 내고 한 달 빠지는 식으로 띄엄띄엄 밀렸어도, 합쳐서 기준에 닿으면 해지 사유가 됩니다.
연체액을 계산할 때 확인할 것
- 관리비·공과금은 차임에 포함되는지 (계약서 문구에 따라 달라집니다)
- 임차인이 보증금에서 공제해 달라고 했던 사정이 있는지
- 임대인이 그동안 연체를 묵인하거나 유예해 준 적이 있는지
- 부가세, 연체이자를 합쳐 계산하고 있지는 않은지
- 중간에 차임을 올리거나 내린 합의가 있었는지
주의할 점이 있습니다. 해지 통보를 하기 전에 임차인이 밀린 차임을 모두 변제하면, 그 시점에는 해지 사유가 사라집니다.
반대로 적법하게 해지된 뒤에 돈을 들고 와도, 이미 끝난 계약이 되살아나지는 않습니다. 그래서 통보 시점을 기록으로 남겨 두는 것이 중요합니다.
해지 통보는 문서로 남겨 두어야 합니다
해지는 임대인의 의사가 임차인에게 도달해야 효력이 생깁니다.
전화로만 말했다면 나중에 "그런 말 들은 적 없다"는 다툼이 생깁니다. 내용증명 우편이 가장 많이 쓰이는 이유입니다.
통보서에는 어느 기간의 차임이 얼마나 밀렸는지, 언제까지 내지 않으면 계약을 해지한다는 것인지, 그리고 건물을 언제까지 비워 달라는 것인지를 적습니다.
여기서 사건이 꼬입니다
- 주소가 바뀐 임차인에게 보냈다가 반송되어, 도달을 입증하지 못하는 경우
- "해지한다"는 말 없이 "밀린 차임을 내라"고만 적어, 해지 의사로 보기 어려워지는 경우
- 통보 후에 차임 일부를 받아, 계약을 계속할 뜻이 있었다고 반박당하는 경우
- 공동임차인이나 연대보증인 가운데 일부에게만 통보한 경우
반송되었다면 그대로 두어서는 안 됩니다. 문자·카카오톡, 등기 발송 내역, 통화 기록을 함께 모아 두면 소송에서 도달 사실을 설명할 자료가 됩니다.
점유이전금지가처분을 먼저 하는 이유
이 글에서 가장 말씀드리고 싶은 부분입니다.
명도소송은 "지금 이 건물을 점유하고 있는 사람"을 상대로 합니다. 판결의 효력도 그 사람에게만 미칩니다.
그런데 소송이 진행되는 몇 달 사이에 임차인이 가게를 다른 사람에게 넘기거나, 가족·지인을 들여놓거나, 전대차를 해 버리는 일이 드물지 않습니다.
그러면 판결문을 들고 가도 집행관이 집행을 하지 못합니다. 판결에 적힌 사람이 그 자리에 없기 때문입니다. 새 점유자를 상대로 처음부터 다시 소송을 해야 합니다.
점유이전금지가처분은 바로 이 상황을 막습니다. 점유를 다른 사람에게 넘기지 못하게 하고, 그래도 넘어갔을 때 기존 판결로 집행할 수 있는 길을 열어 둡니다.
가처분 단계에서 확인할 것
- 등기부와 현장 확인으로 실제 점유자가 누구인지 특정합니다
- 간판, 사업자등록, 출입 상황을 사진과 함께 정리합니다
- 보증금이 있어 담보가 필요한 경우를 대비해 공탁 또는 보증보험을 준비합니다
- 결정이 나면 집행관과 함께 현장에 고시문을 붙이는 집행까지 마쳐야 효력이 생깁니다
결정만 받고 집행을 하지 않으면 의미가 없습니다. 가처분은 "받는 것"이 아니라 "붙이는 것"까지가 한 단계입니다.
명도소송과 인도집행, 실제 진행 순서
가처분을 접수한 뒤(또는 같은 시기에) 건물인도청구 소장을 냅니다.
이때 밀린 차임과, 계약이 끝난 날부터 실제로 비워 줄 때까지의 차임 상당액을 함께 청구하는 것이 일반적입니다. 따로 소송하지 않기 위해서입니다.
| 단계 | 내용 |
|---|---|
| 1. 해지 통보 | 내용증명 등으로 해지 의사를 도달시키고 기록을 남깁니다 |
| 2. 가처분 신청 | 점유자를 특정해 신청하고, 결정 후 현장 집행까지 마칩니다 |
| 3. 소장 접수 | 건물인도와 연체차임·차임 상당액을 함께 청구합니다 |
| 4. 변론·판결 | 점유 사실, 연체액, 해지의 적법성이 쟁점이 됩니다 |
| 5. 집행 준비 | 집행문 부여와 송달·확정증명을 받습니다 |
| 6. 인도집행 | 계고 후 집행관이 인도를 실시하고 남은 물건을 처리합니다 |
판결에 가집행 선고가 붙으면 확정 전에도 집행에 들어갈 수 있습니다. 다만 상대가 항소하면서 집행정지를 신청하는 경우가 있어, 그 가능성도 함께 봐야 합니다.
집행 단계에서는 집행관이 먼저 계고를 합니다. 자발적으로 비울 기회를 주는 절차이고, 실제로 이 단계에서 정리되는 사건도 많습니다.
끝내 비우지 않으면 집행관이 인도를 실시하고, 안에 남은 물건은 임차인에게 인계하거나 보관 장소로 옮깁니다. 이 비용은 일단 임대인이 부담하게 되므로 미리 계산해 두시는 편이 좋습니다.
보증금과 밀린 차임의 정산
임차인 쪽에서 가장 자주 하는 주장이 "보증금이 남아 있으니 못 나간다"입니다.
보증금은 밀린 차임과 관리비, 그리고 명도가 끝날 때까지의 차임 상당액, 원상회복에 드는 비용을 공제하는 돈입니다. 공제 시점은 계약 종료일이 아니라 실제로 건물을 인도한 때입니다.
그래서 임차인이 버티는 기간이 길어지면 공제할 금액도 함께 늘어납니다. 보증금이 남아 있더라도 인도 의무가 없어지는 것은 아닙니다.
다만 공제 후 남은 보증금이 있다면 임대인은 이를 돌려줄 의무가 있고, 두 의무는 서로 맞물려 있습니다. 소송에서 금액 계산을 느슨하게 해 두면 판결 뒤에 다시 다투게 되므로, 청구 단계에서 항목별로 정리해 두시는 것이 안전합니다.
자주 묻는 질문
| 질문 | 답변 |
|---|---|
| 차임이 두 달 밀렸으면 바로 소송할 수 있나요? | 주택은 2기, 상가는 3기 연체가 기준이고, 먼저 계약 해지 통보가 도달해야 합니다. 통보 없이 낸 소장은 해지의 적법성부터 다투게 됩니다. |
| 점유이전금지가처분을 꼭 해야 하나요? | 법으로 강제되는 것은 아닙니다. 다만 소송 중 점유자가 바뀌면 판결로 집행할 수 없어 다시 소송해야 하므로, 실무에서는 먼저 해 두시기를 권합니다. |
| 명도소송은 얼마나 걸리나요? | 사건에 따라 다릅니다. 쟁점이 연체액뿐이라면 비교적 짧게 정리되기도 하고, 전대차나 유치권 주장이 나오면 길어집니다. 집행까지 포함해 여유를 두고 보셔야 합니다. |
| 임차인이 가게를 다른 사람에게 넘겼다면? | 가처분을 해 두었다면 기존 판결로 집행할 여지가 있고, 하지 않았다면 새 점유자를 상대로 다시 절차를 밟아야 합니다. 현장 확인이 먼저입니다. |
| 짐을 임대인이 먼저 치워도 되나요? | 그렇지 않습니다. 임의로 처분하면 별도의 책임 문제가 생길 수 있어, 집행관의 절차를 통해 처리해야 합니다. |
시작 전에 정리할 것
1. 연체 내역을 날짜와 금액으로 정리합니다
입금 내역, 청구한 금액, 관리비·공과금을 월별 표로 만듭니다.
어느 달에 얼마가 부족한지가 한눈에 보여야 해지 사유를 설명할 수 있습니다.
계약서에서 차임의 범위와 연체 시 효력을 정한 조항도 함께 확인합니다.
2. 현재 점유자를 확인합니다
계약서상의 임차인과 실제로 그 자리를 쓰는 사람이 같은지 봅니다.
간판, 사업자등록, 출입자, 전대 여부를 사진과 메모로 남겨 두면 가처분 신청에서 바로 쓰입니다.
점유자를 잘못 적으면 가처분과 판결 모두 무력해집니다.
3. 집행까지의 비용과 시간을 미리 계산합니다
가처분 담보, 인지·송달료, 집행 수수료, 물건 보관료가 들어갑니다.
여기에 판결까지 걸리는 기간 동안의 차임 손실을 함께 보면, 일정 금액에서 합의로 정리하는 편이 나은 사건도 있습니다.
새 임차인을 들이는 시점까지 역산해 두시면 판단이 쉬워집니다.
결론
차임 연체 사건은 급한 마음에 순서를 건너뛰면서 꼬입니다.
해지 통보를 남기지 않아 처음부터 다투게 되거나, 가처분을 생략해 판결을 받고도 집행하지 못하는 경우가 실제로 있습니다.
연체액 확인, 해지 통보, 가처분, 명도소송, 인도집행. 이 순서를 지키면 사건은 예측 가능한 범위에서 움직입니다.
상가라면 계약 체결 단계에서 제소전화해를 해 두는 방법도 있습니다. 분쟁이 생겼을 때 소송 없이 집행으로 넘어갈 수 있어, 미리 검토해 둘 가치가 있습니다.
이 글은 일반적인 법률 정보 제공을 위한 칼럼이며, 개별 사건에 대한 법률 의견이 아닙니다.
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강성수 변호사가 직접 상담하고, 연체 내역 확인과 해지 통보, 가처분 신청부터 명도소송과 집행까지 직접 진행합니다.
차임이 밀려 계약을 끝내야 하는 상황이라면, 점유자가 누구인지부터 확인한 뒤에 순서를 정해야 합니다.
이 글은 일반적인 법률 정보 제공을 위한 자료이며, 개별 사건의 결과를 보장하지 않습니다. 구체적인 대응은 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.